2026年版、日本でのオフィススペース賃貸ガイド（企業向け）

従来型のオフィスとは、企業が商業ビル内の個室オフィススペースを中長期契約で賃借する形態のビジネスである。

従来型のオフィスを借りる場合、企業は独立した作業スペースを確保でき、ニーズに合わせて家具や作業エリアを配置できる。

ただし、すべての改修、建設、または構造変更活動は、建物の所有者の規則および日本の法律を遵守しなければなりません。

日本で従来のオフィス賃貸契約を締結する前に、企業は以下の事項に関する契約条件を慎重に確認する必要があります。

• 元の状態に修復する費用（原状回復費用）。
• オフィス改修および建設に関する規制。
• 火災安全に関する要件。
• 賃貸期間中に発生した費用。
• 契約の解除、更新、および契約上の義務に関する条件。

企業は、建物の所有者または貸主に対し、関連するすべての書類、見積書、および規制を提供するよう要求し、総投資コストを事前に評価し、事業運営中または賃貸契約終了時に予期せぬ費用が発生するのを回避すべきである。

日本では、バーチャルオフィスとは物理的なオフィススペースではなく、郵便物の受け取り、荷物の転送、その他必要に応じて追加サービスといった付帯設備とともに、事業用住所を提供するサービスのことである。

基本的に、企業は固定のオフィスを借りるのではなく、提供された住所を取引や郵便物の受け取りに使用し、場合によっては、プロバイダーの利用規約に従って事業登録を行う。

バーチャルオフィスパッケージに通常含まれるサービス：

• 事業所住所の提供：住所使用に関するすべての要件を満たしている場合、日本の法務局での会社登記のために、認められた物理的な住所を提供してください。
• 郵便物および小包の受け取り：プロバイダーは、企業に代わって、バーチャルオフィスの住所に送られた郵便物、書類、または小包を受け取ります。
• 郵便物転送：会社の住所または指定された住所へ、手紙や書類を再送するお手伝いをします。

ただし、企業が追加サービスを契約しない限り、バーチャルオフィスには固定の物理的な作業スペースは含まれません。

これは、スタートアップ企業、中小企業（SME）、フリーランサー、あるいは実店舗を構える前に日本市場を調査している外国企業にとって、費用対効果の高いソリューションです。

重要な注意点：貴社がビジネス・マネージャー・ビザを申請する予定の場合、バーチャルオフィスは日本入国管理局（ISA）の要件を満たしません。

ISAの規定によれば、ビザ申請者は、事業が住居とは別の、事業規模に見合った物理的な作業スペースを備えた独立した事業所を有していることを証明しなければならない。

したがって、この場合、企業はビザ申請手続きの途中でオフィスタイプを変更する際に発生するコストと時間を避けるため、最初から従来型のオフィスか、独立したワークスペースを備えたサービスオフィスのいずれかを選択すべきです。

サービスオフィスとは、設備やサポートサービスが完備されたプライベートオフィスの一種で、企業は家具やオフィスインフラへの追加投資をすることなく、すぐにオフィスを利用できるようになります。

これは、以下のようなことを望む外国企業にとって適切な選択肢です。

• 会社を設立するか、駐在員事務所を開設する。
• 短期間で事業を立ち上げる。

従来のオフィスと比較して、サービスオフィスは企業が準備時間を短縮し、初期投資コストを大幅に削減するのに役立ちます。

しかし、日本でサービスオフィスを選ぶ前に、以下の点を考慮する必要があります。

• そのオフィス住所が会社登記に使用許可されているかどうかを確認してください。
• 事業者がビジネス・マネージャー・ビザを申請する予定がある場合は、そのオフィスが事業所所在地の要件を満たしていることを確認してください。
• レンタル料金に含まれるサービスと、会議室の使用料、駐車場代、印刷代、残業代などの追加料金について明確にしてください。
• 賃貸契約期間、更新条件、契約解除条件、および関連費用を確認してください。

コワーキングスペースとは、複数の個人や企業がデスク、インターネットアクセス、会議室、プリンター、受付エリア、パントリーなどの共通設備を備えたワークスペースを共有する、共有オフィスモデルです。

これは、スタートアップ企業、フリーランサー、そしてリーズナブルなコストで迅速に日本に拠点を設立したいと考えている外国企業にとって、人気の高い選択肢です。

コワーキングスペースでよく見られる座席の種類：

• フレキシブルな座席配置（ホットデスク）： 共有ワークスペース内の空いている席ならどれでも選べます。
• 専用デスク： 彼らは固定式の机を使用し、書類や備品を保管するための個人用ロッカーが併設されていることが多い。
• 電話ブースまたはフォーカスブース： オンライン会議、電話会議、集中力を要する作業などに適した防音空間。

テオ 「ビジネス・経営」居住資格に関する省条例の改定に関する公式発表。 ISAの下では、資本、人員、オフィススペースに関する基準が大幅に変更されました。

オフィス選択に直接影響を与える2つの変更点は以下のとおりです。

• 投資資本要件を6倍に引き上げる。
• 正社員の採用は必須です。

これらの変更は、企業が登記された事業所住所だけでなく、実際の業務ニーズを満たすオフィス、つまり管理者や従業員のための作業スペースを確保できる適切なスペースと設備を備えたオフィスを必要とすることを意味する。

指示に従ってください 外国人ビジネスマンの居住資格基準を明確にする。 ISAによると、ビジネスマネージャービザを申請する企業は、以下のことを証明する必要がある。 ビジネスと経営 これは机上だけでなく、実際に事業所の物理的な場所（事業所の確保・存在）を通じて行われます。

バーチャルオフィスやフリーアドレスのコワーキングスペース（固定の個室がない）は、以下の2つの理由からこの要件を満たしていません。

• 固定された物理的な作業スペースはありません。バーチャルオフィスは郵便物を受け取るための住所を提供するだけであり、当局が事業運営を確認するための物理的な職場は存在しない。
• 独占使用を保証するものではありません。フリーアドレス型のコワーキングスペースでは、企業は固定された個別のワークスペースを持たない。一方、2025年10月16日からは、オフィスには少なくとも1人のフルタイム従業員を収容できる十分なスペースが必要となり、これはフレキシブルな座席配置モデル（ホットデスク）では実現できない要件である。

したがって、企業がビジネス・マネージャー・ビザを申請する予定がある場合は、これらの2つの形態を最初から除外し、サービスオフィスまたは独立したワークスペースを備えた従来型のオフィスを選択すべきです。

原則として、ISAは私邸を事業用地として使用することを規制している。 受け付けられません2025年の改革前も後も、その傾向は変わらない。主な理由は以下の通り。

• 私生活と仕事活動を切り離すのは難しい。当局は、その住所が実際に事業運営に使用されているのか、それとも単にビザ申請を正当化するために登録されているだけなのかを確認するのが難しいと感じている。
• 適切な事業規模の基準を満たしていない。正社員の雇用義務化と最低登録資本金30万円という新たな要件を満たすには、一般的なマンションや住宅では、必要な事業規模に見合った十分な運営能力を証明することが困難になるだろう。

例外的に、事業専用の完全に独立したエリア（例えば、専用の入り口があり、居住スペースとは完全に独立した空間）が物件にある場合は検討される可能性もあるが、実際にはそのような申請が承認されることは非常に少ないため、企業はこの選択肢に頼るべきではない。

上記の規定に基づき、2026年に会社を登録し、ビジネス・マネージャー・ビザを申請するための要件を満たす事務所は、同時に以下の基準を満たさなければなりません。

• 司法省には登録のための有効な住所があります。: 会社の登記住所（本店所在地）を登録するための要件を所定の手続きに従って満たすこと 商業登記 - 法人 日本の法務局にて。
• 明確に区切られた、独立した作業スペース。個人の居住空間や、他の企業と共有する空間とは分離されていること。
• 継続的に、かつ長期間使用される。これは、会議室が時間単位でレンタルできるという意味でも、短期利用専用という意味でもありません。
• 管理者1名と少なくとも正社員1名が勤務できる十分なスペース。：新規則に基づく義務的な採用要件を満たすこと。
• これは有効な賃貸借契約書によって証明できます。会社名義（個人名義ではない）で登録されており、事業所としての使用目的が明確に記載されていること。

これらの基準により、 Văn phòng truyền thống VA サービスオフィスには個室があります。 これらは、ビジネス・マネージャー・ビザの申請を計画している企業にとって最も適した2つの選択肢です。

日本の出入国管理庁（ISA）は、私邸（ホームオフィス）を事業所として使用することは原則として認められていないと述べている。

ISAの規定によると、ビジネス・マネージャー・ビザを申請する企業は、その規模と実際の事業内容に適した独立した事業所を所有していなければならない。

企業がビジネス・マネージャー・ビザを申請する場合、事業所の要件を満たし、申請手続き中のリスクを最小限に抑えるため、従来型のオフィス、または独立したオフィススペースを備えたサービスオフィスを選択すべきです。

ISAの事業設立に関する規制（出典： ISA)

もしあなたのビジネスがリモートで運営されており、まだビジネス・マネージャー・ビザの申請や、物理的な事業所を必要とする手続きを経る必要がないのであれば、初期段階では物理的なオフィスを借りる必要はありません。

しかし、企業が会社を設立したり、ビジネス・マネージャー・ビザを申請したり、法人銀行口座を開設したり、日本での事業活動を証明する必要のある事業活動を行う予定がある場合は、適切なオフィスを持つことが極めて重要になります。

企業は、次のようなモデルにも留意すべきです。

• バーチャルオフィス
• コワーキングスペースの座席。
• この住所は会社登記目的のみに使用されます。

これらのモデルは、ビジネス・マネージャー・ビザ申請に必要な独立した事業所所在地の要件を満たさないことが多い。

保証会社 保証会社とは、賃借人が建物の所有者に対して負う賃料やその他の契約上の義務を含む金銭的義務を履行することを約束する会社のことです。

すべてのケースで保証会社が必要となるわけではありません。しかし、日本では多くのビルオーナーが、特に外国企業や新設企業に対し、賃料やその他の契約上の義務の支払いを保証する保証会社を設けることを義務付けています。

建物の所有者が保証会社を要求しない場合、事業者は個人保証人を立てるか、または家主の方針に従ってその他の条件を満たす必要がある場合があります。

日本ではバーチャルオフィスのレンタルは合法的な慣行であり、外国企業が以下のような場合によく利用します。

• 連絡先情報を登録して、メールを受け取りましょう。
• オフィススペースは当面必要ありません。
• 初期運用段階におけるコストを最適化したい。
• 一等地にある事業所住所を持つことで、強力な企業イメージを構築できます。

しかし、バーチャルオフィスは必ずしもあらゆる目的に適しているとは限りません。

ビジネス・マネージャー・ビザの申請を予定している企業や、特定の行政手続きや取引のために日本における物理的な事業所、存在、事業運営を証明する必要がある企業にとって、バーチャルオフィスは独立した作業スペースや物理的な事業所がないため、要件を満たせない場合が多い。

可能性はありますが、賃貸借契約の内容によります。契約書に、建物の所有者または所有者が指定する部署が物件の返還を行う旨の規定がある場合、事業者はこの規定に従わなければなりません。

契約書に別段の定めがない限り、事業者は自ら修復作業を行うことも、他の業者に委託することもできるが、賃貸人の承認を得て、契約で定められた状態に物件を修復しなければならない。